Юридические риски (самые опасные)
!!!Это риски, которые могут привести к полной потере денег и квартиры!!!
- Нечистота прав собственности:
— Несовершеннолетние или недееспособные собственники:
Если владелец — ребенок или подопечный, требуется разрешение органов опеки. Сделка без него будет оспорена и аннулирована.
— Наличие других собственников:
Квартира может быть в долевой собственности. Все совладельцы должны дать нотариальное согласие на продажу. Если один из них против, сделка недействительна.
— Бывшие супруги:
Если квартира была куплена в браке, но оформлена на одного супруга, второй может предъявить права на долю, даже если они уже в разводе (если не был подписан брачный договор или соглашение о разделе имущества).
— Наследственные споры:
Если продавец получил квартиру в наследство менее 3-х лет назад, есть риск появления других наследников, о которых он «забыл» или не знал. Они могут оспорить сделку.
- Обременения и ограничения:
— Залог (ипотека):
Самая частая проблема. Если квартира в залоге у банка, продажа без согласия банка невозможна. Банк должен быть участником сделки, и его обязательства должны быть погашены в день расчета.
— Арест или запрет на регистрацию:
Накладывается судебными приставами за долги собственника (кредиты, алименты, ЖКХ). Проверить это можно через выписку из ЕГРН.
— Прописка (регистрация) третьих лиц.
— Несовершеннолетние дети:
Выписать ребенка «в никуда» практически невозможно. Даже если они не живут в квартире, их право на проживание остается.
— Военнослужащие, осужденные, жители домов престарелых:
Эти люди могут быть временно сняты с регистрационного учета, но сохраняют право вернуться.
— Лица, отказавшиеся выписываться при предыдущей продаже:
Иногда продавцы дают расписку, что выпишутся позже. Это огромный риск для покупателя.
- Риски с документами на квартиру:
— Несоответствие планировки:
Если собственник делал незаконную перепланировку (снос несущей стены, объединение с лоджией, перенос санузла), узаконить ее будет вашей проблемой. БТИ может отказать, и вас обяжут вернуть все как было. Проверяйте соответствие плана БТИ и фактической планировки.
Финансовые и мошеннические риски
— Использование заемных средств покупателя:
Мошенники могут убедить вас внести задаток или часть суммы до регистрации сделки наличными или переводом на карту «для снятия обременения». После этого продавец и деньги могут исчезнуть.
— Двойные продажи:
Хотя сейчас с введением ЕГРН это стало сложнее, риски остаются. Мошенник может одновременно вести переговоры с несколькими покупателями, заключать предварительные договоры и брать задатки.
— Неучтенные долги по ЖКХ:
Продавец может иметь огромные задолженности за квартплату, электричество, газ. По закону эти долги переходят новому собственнику. Всегда требуйте справку об отсутствии долгов из УК/ТСЖ/ЕИРЦ.
Процессуальные риски (на этапе сделки)
— Неправильное оформление договора купли-продажи (ДКП):
Скаченный в интернете. Ошибки в паспортных данных, в описании объекта, в условиях расчета могут привести к признанию сделки недействительной.
— Отсутствие безопасности расчетов:
Расчет наличными «в кустах» или прямым переводом на карту продавца до регистрации — огромный риск.